房地产去库存 与典当有关吗

                              时间:   2016-03-21

今年以来，房地产“去库存”无疑是社会经济中的一个热门词汇。因为针对此，国家已先后出台了一系列政策——包括首付降至20%、调降契税和营业税、公积金异地购房等措施。那么，对于典当行而言，“去库存”会直接或简接地带来哪些影响，业界又如何看待？

要提防“短贷长投”

申又喜（广东珠江典当行常务副总经理）：实际上，房地产去库存，从典当的层面来看，对于产生直接影响的感觉并不是很明显。但是如果仔细分析，多少还是会有影响，最核心的问题应该还是莫过于风险的防范。

众所周知，当前的房地产市场存在价格虚高的情况，这对于典当行的业务操作来说就是风险。基于此，对于当金价格的控制是典当行防范风险的最直接手段。以我们珠江典当行为例，以往房地产典当折当率基本能做到六七成，优质客户甚至可能达到八成；不过现在，我们的房地产典当折当率普遍在四五成左右。“市场价格越是虚高，折当率越应当往相反的方向走。”这是我们控制此类风险的一个最基本原则。

对于典当行而言，从刚需的角度分析，房地产典当业务中住宅肯定是首选的抵押物。值得一提的是，在房地产去库存的大背景下，“典房买房”的需求有所上升。例如最近，前来我们典当行的相当一部分客户都有这个需求。对此，我们的态度是很谨慎的，因为市场行情并不够稳定，借款客户的资金用途是什么，这个是需要典当行谨慎考量的。

另外，据我所知，当前有融资机构已经针对“贷款买房”的客户推出新的服务项目，客户提供相应的担保方式，融资机构能为其放贷付首付，甚至有的是在做信用贷款，其中的风险可想而知。

其实，在众多融资机构中，典当行应当是比较稳健的，所服务的客户群体主要是中小微企业，并非投资、投机者。而且，从特性上看，典当本身是短期的借贷方式。因此，由于考虑到资金回流，短贷长投对于典当这样的行业而言，是不利于风险把控的。所以对于“典房买房”的业务，建议同行们一要更加谨慎，二要让客户提供相关物业进行担保，或是其他物品作为辅助性担保。

临时“过桥业务”在增多

孙继峰（北京华夏典当行资深融资顾问）：作为典当行的房地产业务从业者，首先关注的肯定是政策层面。这主要集中在两个方面：一是从货币政策上来说，一些城市对于当地买房者的首付要求有所变化，比如从之前的30%下降到现在的20%。

另一个是税费政策的变化。以北京为例，按照今年2月22日起实施的《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，适用于北京地区普通住房的契税变化为“对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。”，比起之前有着1.5%与3%的区分，对于购买140平方米以上住房的买家而言，契税无疑明显减少。

春节后至今，北京的房地产市场一直比较火。个人认为，去库存带给典当行的影响主要会表现在临时性的“过桥”业务增多、评估值上涨、违约的情况会有所变少等几方面。

所谓临时性的“过桥”业务，即典房买房。当前，一些房地产中介、P2P等机构都在涉及这类型的客户。而对于典当行而言，如果客户买新房确实是真实交易，而且用于抵押的房产没有法律和交易风险，那么这类客户的风险并不会特别大。

至于典当房地产的评估值，由于是随行就市，肯定会有所上涨。但值得注意的是，折当率的制定要参考市场行情与同行业变化两个方面，它是防风险和应对竞争的考虑，因此不能随意变动。

与此同时，由于市场价格上行，即便资金回流出现问题，客户往往也不会选择典当违约。这对于典当行防范风险来说也是一种“利好”。

对典当行是种考验

陆 琦（融资市场分析人士）：房地产去库存化，因为城市不一，影响和表现也不一样。在北上广深这样的一线城市，不会出现明显下跌的行情，反而可能持续上扬；但在不少二三线、甚至三四线城市，则有可能出现促销手段用尽，却鲜有问津的局面。例如据我所知，当前福州等地房地产市场就很冷清，正是因为市场需求不大，直接影响了典当行的房地产典当业务。甚至有典当行经营者表示，自去年年底至今，就根本没有做过几笔房地产典当业务。

而在武汉这样的城市，情况又有所不同。据悉，在当地，80平方米至120平方米的房产被视为“刚需”，其典当市场甚至有“逆市而上”的趋势。当地一些典当从业者认为，通常借贷金额不超过50万元的房产，在流通市场也比较好变现，相对来说风险较小。

因此我认为，不管影响有多大，去库存化也是对典当行操作业务、防范风险的一种考核。其实从现在的经营环境来讲，过分谨慎对典当行而言未必是好事，只要客户有需求，都应当尽量去满足。应当根据本地的实际市场行情、行业竞争程度来做好业务的规划，其中典当行对于资金回流的把控，是决定成败的关键。(文章来源：河南典当网 )